Mielipide: Maan käypä hintataso Heinolassa – taantuvassa kaupungissa tonttivuokrien korotuksella ei ollut muuta perustetta kuin lisätä kaupungin maksutuloja

Matti Seppä

Käyvällä hinnalla tarkoitetaan sitä, mitä kaksi toisistaan riippumatonta osapuolta vapaaehtoisesti sopivat maan arvosta. Kunnan roolia riippumattomana osapuolena on tehostettu kuntalain muutoksella, joka pakottaa, että ilman avointa kilpailutusta myytävän maan hinta on arvioitava puolueettoman arvioitsijan toimesta.

Kunnan ostaessa maata ei puolueetonta arvioitsijaa tarvita, vaikka usein syytä olisi. On nimittäin vaarana, että kunnan taitamattomuus maakaupoissa kostautuu kuntalaisille. Saattaa käydä niinkin, että maasta maksetaan tahallaan liikaa. Kaupungin myydessä tai antaessa vuokralle asemakaavan mukaisia asuntotontteja, ei käyvän hintatason määrittely ole helppoa, eikä aina tarpeellistakaan; kunta saa myydä tai vuokrata vaikka euron hintaisia tontteja, kunhan ostajien piiriä ei rajata. Vallitseva ja luonnollinen käytäntö on, että tontit myydään sillä hinnalla, minkä verran niiden myyntikuntoon saattaminen on maksanut. Näin siksi, että vanhojen asukkaiden ei tarvitsisi subventoida uusien asukkaiden asumista.

Viime aikoina on suurten kaupunkien yleinen trendi ollut, että vanhojen vuokrasopimusten päättyessä niitä on muutettu käyvän hinnan mukaisiksi. Perusteluna on ollut, että pitkän vuokra-ajan aikana maan hinta on kysynnästä johtuen noussut niin paljon, että indeksiin sidottu vuokra ei vastaa käyvän hintatason vaatimusta.

Heinolassa tehtiin Mustikkahaan vuokratonttien osalta erikoinen ratkaisu. Vuokra-aikojen lähestyttyä loppuaan kaupunki turvautui tarpeettomasti ulkopuolisen konsultin lausuntoon.

Olivatko vuokratalot riippumattomia osapuolia kaupungin päättäessä konsultin esityksen perusteella nostaa hintoja noin 20 prosenttia? Eivät olleet. Oliko konsultin arvio tonttien arvosta käyvän hintatason mukainen? Ei ollut. Jos kaupungilla olisi Mustikkahaassa myynnissä edes euron arvoisia kerrostalotontteja, ei ostajia taitaisi ilmaantua.

Taantuvassa kaupungissa vuokrien korotuksella ei ollut muuta perustetta, kuin lisätä kaupungin maksutuloja tilanteessa, jossa vuokramiehet olivat puun ja kuoren välissä.

Aikansa ottaa, ennen kuin hallinto-oikeudet ymmärtävät maan arvon olevan muutakin kuin yhden konsultin lausunnon mukainen.

Maankäyttö ja rakentaminen ovat rakenteellisen korruption keskeisimpiä ilmenemisalueita. Poliitikot myyvät helposti arvotontteja vaikuttajatahoille saadakseen itselleen tai puolueelle etuuksia. Valitukset ovat harvoin menestyneet.

Ehkä kuntalain vaatimus puolueettoman arvioitsijan käytöstä demokratisoi vähitellen kaupungin maapolitiikkaa. Aikansa se kuitenkin ottaa, ennen kuin hallinto-oikeudet ymmärtävät maan arvon olevan muutakin kuin yhden konsultin lausunnon mukainen.

Esimerkiksi muutaman vuoden välein hinnoiteltujen Ruotsalaisenjärven rantapalstojen arvot, 30–90 euroa per neliö, olivat hallinto-oikeuden mielestä oikeita, koska puolueeton arvioitsija oli niin lausunut.

Tapauksissa, joissa maan käypää hintaa ei voida arvioida kauppahintatilaston ja markkina-analyysin perusteella, käytetään hinnoittelun perusteena ostajan tai vuokraajan liiketoiminnastaan saamaa hyötyä. Tällöin maanomistajat vaativat korvauksena yleensä 4–10 prosenttia yrittäjän liikevaihdosta vuokrana tai kauppahintana. Tällaista liikevaihtoon sidottua hintaa käytetään mainospaikkojen, toripaikkojen, kesäterassien, huoltoasemien ynnä muiden alueiden vuokrauksessa.

Sotien jälkeen maamme sähköverkostoa rakennettiin runsaasti ja yhtiöt solmivat maanomistajien kanssa pitkäaikaisia vuokrasopimuksia johtoalueista. Rakennuslain säätämisen jälkeen 1958 johtoalueille perustettiin vuokra-aikojen päätyttyä rakennuslautakuntien päätöksin pysyviä käyttöoikeuksia. Pysyvästä käyttöoikeudesta maksettiin jopa vain kolmen vuoden vuokraa vastaava korvaus maapohjan arvon perusteella – ei verkkoyhtiön hyödyn perusteella.

Heinolan kaupunki sopi 1990-luvun alussa perustamansa Heinolan Energian kanssa, että yhtiö maksaa kaupungille kaksi prosenttia vanhan Heinolan kaupungin alueella saamastaan liikevaihdosta. Korvaus muutettiin kuntaliitosvaiheessa 1997 resurssikorvaukseksi, joka sidottiin elinkustannusindeksiin.

Korvaus oli varsin maltillinen yleiseen liiketoimintaan käytettävän maan hinnoitteluun verrattuna. Energialaitoksen (lypsävä lehmä) myynnin yhteydessä 1999 korvaus vielä puolitettiin, jolloin sen määräksi tuli vain 0,4 miljoonaa euroa. Elinkustannusindeksiin sidottuna korvaus olisi nyt lähes 0,6 miljoonaa euroa.

Koska maa-alue on välttämätön verkkoyhtiön liiketoiminnalle, ei olisi kohtuutonta, että käypä korvaus olisi ollut runsaat miljoona euroa vuodessa. Yleisellä maankorolla (3–5 %) päättymättömän tulolähteen käypä arvo voisi nyt olla 30 miljoonaa euroa. Tästä tulolähteestä kaupunki luopui 9,7 miljoonalla eurolla. Erinomaisesti lypsävä lehmä tapettiin 1999, ja nyt meni vasikkakin, vaikka ”vasikan” ylläpito oli sovittu pysyväksi.

Kirjoittaja edustaa Pro Heinola-kansalaisryhmää.

Kommentoi